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État des lieux de sortie : usure normale ou dégât locatif ?

Lorsqu’un géomètre expert assermenté constate l’état d’un bien à la fin d’un bail, son rôle est non seulement de relever des différences locatives à partir du rapport d’état des lieux d’entrée, mais aussi d’évaluer le coût de la remise en état et de le répartir entre propriétaire et locataire. Comment procède-t-il ?

Lorsqu’il constate une différence entre l’état du bien au début de la location — consigné dans l’état des lieux d’entrée — et son état à la sortie, le géomètre-expert ne se borne pas à évaluer le coût d’une remise en état. Il doit aussi répartir équitablement ce coût entre propriétaire et locataire à travers la fixation d’une indemnité compensatoire forfaitaire. Pour cela, il fera la différence entre la simple usure due au temps — le « wear and tear » — et un véritable dégât. Par exemple, après un bail de neuf ans, il est acceptable que la peinture et le papier peint ne soient plus de toute première fraîcheur. En revanche, un trou dans le mur ou une porte griffée par un chat vindicatif ne constituent pas une usure « normale », mais un dégât locatif.

Pourquoi la différence est-elle importante ?

En pratique, lorsque le locataire occupe les lieux « en bon père de famille » et effectue les menus entretiens dont il a la responsabilité (changer une ampoule, remplacer un joint sanitaire entre la baignoire et le carrelage noirci, nettoyer les moisissures, débloquer les robinets de service…), le propriétaire ne peut pas lui reprocher l’usure du temps et exiger, par exemple, que les peintures ou le papier peint soient refaits intégralement à ses frais. Lors de son évaluation, le géomètre expert s’appuiera donc sur son expérience et sur les règles de sa profession pour estimer le coût de remise en état des lieux et la quote-part de chacun. Ainsi, reboucher le trou dans le mur sera à charge du locataire. La partie « peinture » sera à charge du propriétaire, puisqu’il est naturel d’envisager de rafraîchir l’appartement après neuf ans d’occupation.

Les règles d’évaluation de la profession prévoient d’ailleurs qu’une peinture est « amortie », sauf exceptions précises, au bout de six ans. Si le bail n’avait duré que deux ans, l’expert aurait donc imputé en complément les frais de peinture liés au rebouchage du trou au locataire moyennant un calcul au prorata de la vétusté. Même constat de base, mais situation différente !

Le calcul de la vétusté est l’une des compétences du géomètre-expert. Ce dernier suit d’ailleurs au minimum une vingtaine d’heures de formation par an pour rester parfaitement à jour !

Le géomètre-expert : une garantie de neutralité

Travailler avec un géomètre expert est donc loin d’être inutile: notre rôle d’observateur impartial nous permet d’agir comme médiateur entre propriétaire et locataire pour proposer un arrangement juste et équilibré qui convient aux deux parties. Une fameuse plus-value! 

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